At købe bolig er en af de største beslutninger i livet – især når det er første gang. Midt i drømme om terrasse og børneværelser kan det være svært at overskue alt det praktiske og juridiske. En vigtig del af bolighandlen, som mange overser, er ejerskifteforsikringen – din sikkerhed, hvis der viser sig at være skjulte fejl i huset.
I denne guide gør vi ejerskifteforsikringen enkel at forstå, så du som førstegangskøber trygt kan tage stilling. Vi gennemgår, hvad den dækker, hvornår du skal bruge den, og hvad der sker, hvis du fravælger den. Undervejs vil du få hjælp til at træffe det bedste valg – og måske finde en løsning, der passer til netop din situation.
Hvad er en ejerskifteforsikring?
En ejerskifteforsikring er en særlig forsikring, som dækker dig som køber af en bolig, hvis der efter overtagelsen viser sig fejl og mangler, som hverken du eller sælger kendte til. Det kan fx være:
- Et utæt tag, som ikke var nævnt i tilstandsrapporten
- Ulovlige el- eller VVS-installationer
- Skjulte fugtskader eller svamp i konstruktionen
Ejerskifteforsikringen er din økonomiske sikkerhedsnet, hvis boligen viser sig at gemme på ubehagelige overraskelser. Den gælder typisk i 5 eller 10 år fra den dag, du overtager huset.
Hvornår skal du bruge den?
Ejerskifteforsikringen skal tegnes inden eller senest på dagen for overtagelsen. Du kan ikke vente til efter du har fået nøglerne – så er det for sent. Det betyder, at du skal tage stilling til forsikringen i forbindelse med selve handlen.
For at kunne tegne en ejerskifteforsikring skal der:
- Foreligge en gyldig tilstandsrapport og elinstallationsrapport
- Være givet et forsikringstilbud fra sælger (sælger skal tilbyde at betale halvdelen af den billigste 5-årige dækning)
Hvad dækker ejerskifteforsikringen?
Ejerskifteforsikringen dækker skjulte fejl og mangler, der var til stede ved overtagelsen, men som ikke var nævnt i rapporterne og ikke kunne forventes ud fra husets alder og stand.
Ifølge Forbrugerrådet Tænk dækker forsikringen typisk alvorlige konstruktionsfejl, fugtproblemer og ulovlige elinstallationer – som køber ellers selv skulle betale for.
Her er eksempler på typisk dækning:
- Skader på fundament, tag, vægge og bærende konstruktioner
- Ulovlige el- og VVS-installationer
- Skjulte skimmelsvampskader
- Merudgifter til at udbedre skader efter gældende regler
- Nødvendig genhusning (hvis boligen er ubeboelig under reparation)
💡 Tip: Standardforsikringen dækker typisk i 5 år. Du kan også vælge en udvidet dækning i op til 10 år – særligt relevant, hvis huset er ældre.
Husk: Forsikringen dækker ikke alt. Almindeligt slid, småfejl eller skader, der allerede er nævnt i rapporterne, dækkes normalt ikke.
Udvidet dækning – er det pengene værd?
Mange forsikringsselskaber tilbyder en udvidet ejerskifteforsikring med:
- Dækning i op til 10 år
- Udvidet dækning af kloaksystemer, olietanke og grundforurening
- Flere installationer uden for huset
For dig som førstegangskøber kan det være en god investering. Især hvis du ikke selv har håndværksmæssig erfaring eller hvis huset er af ældre dato. Den ekstra tryghed kan vise sig at være guld værd.
Hvad koster en ejerskifteforsikring?
Prisen varierer efter husets størrelse, alder og stand – og om du vælger 5 eller 10 års dækning. Typisk ligger den samlede præmie mellem 10.000 og 25.000 kr.
Eksempel: For en villa på 150 m² fra 1975 kan en 5-årig dækning koste ca. 12.000 kr., hvoraf sælger betaler 6.000 kr.
Hvad sker der, hvis du ikke har ejerskifteforsikring?
Mange førstegangskøbere overvejer at spare forsikringen væk. Men det kan blive en dyr beslutning.
Uden ejerskifteforsikring hæfter du selv for alle skjulte fejl og mangler, også selvom skaden var der før du overtog boligen – medmindre du kan bevise, at sælger har handlet i ond tro. Det er svært.
Det er en almindelig misforståelse, at husforsikring dækker skjulte fejl – men det gør den ikke. Læs forskellen mellem hus- og ejerskifteforsikring.
Findes der alternativer?
Der findes ikke nogen direkte erstatning for ejerskifteforsikringen for dig som køber. Du kan:
- Fravælge den helt (og bære risikoen selv)
- Vælge et andet selskab end det, sælger foreslår
- Tegne en udvidet version med ekstra dækning
Spørgsmål, som mange førstegangskøbere stiller:
- Er ejerskifteforsikring obligatorisk? Nej, den er frivillig for køber – men sælger er forpligtet til at tilbyde dig den, hvis tilstandsrapport og elrapport foreligger.
- Dækker den alle typer skader? Nej. Kun skjulte fejl, der ikke er nævnt i rapporterne, og som ikke kan tilskrives almindeligt slid.
- Kan jeg vælge et andet selskab end det, sælger foreslår? Ja. Du må gerne selv vælge et andet tilbud – men sælger skal stadig kun betale halvdelen af det billigste tilbud, de har indhentet.
- Kan jeg tegne forsikringen efter jeg har overtaget huset? Nej. Den skal være aktiv på dagen for overtagelse.
- Er det nok med en 5-årig dækning? Det kommer an på huset. Er det ældre, kan 10 år være en fornuftig investering.
Klar til at finde den rette forsikring?
Hvis du er i gang med at købe bolig, er det vigtigt at få overblik over dine muligheder for ejerskifteforsikring. Vi har samarbejdet med en partner, der specialiserer sig i netop denne type forsikring – og som tilbyder gennemsigtige vilkår og hurtig oprettelse.
Vil du have hjælp til at forstå, hvilken løsning der passer til dig? Klik videre og find en løsning, der matcher dine behov – og som giver ro i maven.
Skriv et svar